深圳楼市的“清算时刻”到了？一边是许家印的落幕，一边是万科们的涨停

近日，深圳的楼市，正在先后上演着两件大事：一边是许家印在法庭上当庭认罪悔罪，另一边今晨多只房地产个股持续走高。

图源：证券时报

有人说这是深圳楼市最魔幻的两个月。那个曾用高杠杆撬动“万亿帝国”的男人，最终认罪悔罪，为那个疯狂加杠杆、把房子当金融产品卖的时代，画上了一个最具象征意义的句号；

然而仅仅一个多月后，5月29日早盘，房地产板块突然集体暴动。

5月29日早盘，万科A、绿地控股、金融街等均触及涨停；同时，内房港股亦持续拉升——碧桂园一度涨超36%，融创中国涨近18%，世茂集团涨超15%，万科企业涨超12%。不少专业人士连夜解读：直接的催化剂，是昨晚国务院印发的《城市更新“十五五”规划》。

而在此之前的“五一”假期，深圳核心区的售楼处里，穿着拖鞋的本地阿叔和拖着行李箱的外地客户们，也在为抢一套所谓的“梦中情房”暗中较劲。

一边是旧时代的最终清算，一边是资本与购房者用脚投票的新热度。有人说，“深圳楼市触底反弹，2015要再现了”；也有人说，“这只是政策刺激下的回光返照，寒冬远未结束”。

01

再次“狂飙”的深圳楼市

如果你对过去两年深圳楼市“政策一出、立刻爆量”的节奏还有印象，就不会对今天的局面感到陌生。

2024年“9·29”新政后，深圳新房市场在国庆七天假期里直接引爆——全市新建商品住宅认购销售1841套，认购量较之前同期暴增664.14%，二手房日均成交量更是同比激增339%。

9·29新政后深圳某楼盘销售处

2025年9月5日，深圳发布新政放开非核心区限购，落地首周全市二手房录得量环比就暴涨了19.9%，被移出核心限购区的罗湖区，更是上演了二手房签约量较新政前激增109%的“闪电行情”。

图源：深圳大事件

仅此两波上涨，当时就有人感叹，深圳的购买力就像弹簧——压得越狠，弹得越猛。

然而，这才时隔半年，谁也没想到，2026年的5月份，深圳楼市核心区迎来了力度更强、范围更集中、热度更持久的新一轮爆发。

4月29日晚间，深圳住建局一纸通知出台新一轮优化政策，4月30日新政刚落地，5月1日售楼处就开始排队了——南山后海改善盘销售感叹“第一次见客户在样板间门口排队叫号”，龙华刚需盘电梯等四趟才挤上去。整个五一期间，全市一二手商品住宅累计网签2776套，同比大增52.9%，创近6年同期新高，甚至出现了“日光盘”。

图源：深圳新闻网

不仅如此，整个五月以来，二手房市场同样止跌回升。新政后二手带看量翻倍，业主议价空间持续收窄，优质学区次新房源挂牌即被锁定，部分热门小区成交周期从过去的两个月压缩至一周以内。

线下同样热闹。假期间的各大核心区售楼处全天座无虚席，洽谈区不间断排号，外地购房者拖着行李箱直奔案场，本地改善客群带着家人反复对比户型，有的楼盘开盘即售罄，千万级改善房源单日成交额破亿......

图源：南方都市报

但这还不是高潮。今天（5月29日）早上，地产股的集体涨停将市场情绪推向了另一个维度。

万科A封单近300万手，绿地、金融街等全线飘红。直接诱因是国务院昨晚印发的《城市更新“十五五”规划》，这份文件被视为给房地产行业打开了新的想象空间——旧改、城中村改造、存量盘活，将成为下一阶段的核心赛道。

图源：政事儿

一边是五一的售楼处人潮，一边是五月底的资本狂欢。有人忍不住问：2015，真的要再现了吗？

可以说，这波久违的热闹，从实体到资本，再次重新回到了深圳楼市的现场。

02

一个“旧时代”的句号 =

一个“新时代”的到来？

热闹固然回来了，但深圳楼市真的变了吗？让我们先回到4月。

4月13日至14日这两天，深圳市中级人民法院对恒大集团、恒大地产及许家印案进行了一审公开开庭审理。

起诉书上的罪名清单，几乎就是过去十年恒大集团“高杠杆狂飙路线”的一幅速写：非法吸收公众存款、集资诈骗、违法发放贷款、欺诈发行证券、违规披露重要信息、单位行贿。庭审中，许家印当庭表示认罪悔罪，法庭将择期宣判。

对于深圳楼市而言，这一刻的意义或许比大多数人意识到的还要深远——地产行业最大的“雷”终于进入司法清算程序，不确定性的大山被移开了一角。

图源：虎嗅APP

过去几年，市场最可怕的从不是下跌，而是“未知的恐惧”：恒大爆雷、债务悬顶、楼盘烂尾，购房者怕钱房两空，金融机构怕风险外溢，整个行业被不确定性笼罩，信心跌到谷底。

而今天地产股的起飞，则给出了另一个清晰的信号：政策正在从“堵”转向“疏”。

国务院《城市更新“十五五”规划》不是简单的救市，而是为行业划出了一条新的赛道——从“造新房”到“改旧城”，从增量扩张到存量提质。乃至五一前深圳本地的限购松绑、公积金提额，只是这条新赛道上的先行棋子。

那么，这一连串的利好，是否意味着楼市要全面反转？

仔细拆解不难发现：今天涨停的是万科、金融街这类与城市更新、核心资产高度相关的标的；五一被挤爆的，也是深圳核心区的改善盘和部分刚需盘；而远郊的非核心新盘、三四线城市的售楼处，可以说，依然不够热闹、依然些许冷清。

所以我们不难看出，当前房地产市场的分化极为显著——大城市核心区的人气正在恢复，上海、深圳的豪宅卖得很好，千万级房源甚至要抢；但大城市郊区的刚需盘，以及绝大多数三四线城市的市场，仍然偏冷。这就像一条K型曲线——一部分向上，一部分向下，而中间，几乎没有交集。

所以，相较于网络上不少有关“V 型反弹”还是“L 型磨底”的非此即彼的楼市论断，我们或许更愿意相信“K 型分化”才是当下深圳楼市最贴合现实的走向——

不是所有房子都会涨，甚至不是所有城市都能稳住。只有核心城市的核心地段、具备真实改善品质的产品，以及能被城市更新政策直接覆盖的区域，才有机会迎来真正的价值重估。

03

当房子

开始像汽车一样被挑选

如果要问这轮深圳楼市的回暖，真的逆转了什么？它逆转的，未必是房价的走势——毕竟我们看到的更多是分化而非普涨，是结构性回暖而非全面反转。它真正逆转的，是过去二十年中国人看待房子的底层逻辑。

广东省住房政策研究中心有位研究员最近说了一句话，我印象很深刻：房子正在回归到大宗消费品，越来越像制造业。

这话听起来有点抽象，但放到现实里很好理解——买房和买车的相似之处貌似的确越来越多了。

买车的时候，你会精挑细选品牌、看配置、比产品力、研究长期使用成本，不再像过去那样“先上车再说”，那么买房现在好像也是这样的。

以前买错房，过两年涨了换一套就行。现在买错房，比如贪便宜买了远郊的新盘，或者图省事买了楼龄超过二十年的坏房子——这直接意味着，未来五年甚至十年都被困在这个“错误”的决策里，想置换都没人接盘。

所以，当房价不再普涨的时候，买错房子的代价，就被无限放大了。

但有意思的是，房子和汽车的“消费属性”有一个根本性的差异：

汽车会随着技术进步变得越来越便宜、越来越好，因为制造成本在不断下降。而房子的最大成本却是地价，占了总成本的四成到六成，而核心城市的地价不仅不降，还在往上走。所以房子大概不会出现“越造越好、还越来越便宜”的汽车式循环。而核心地段的好房子，注定是稀缺品。这种稀缺性，对于不同的人群意味着完全不同的东西——

对于刚需来说，现在最要紧的已经不是“尽快上车”了，而是“别上错车”。

他们不再纠结未来涨不涨价，不再透支六个钱包硬扛核心区，而是根据户型、预算、通勤、配套、潜力选择合适的房子，把房子当作满足日常生活的大件消费，追求性价比与实用性；

对于中产家庭来说，换房的核心目的，则是更大的空间、更好的物业、更优质的学区、更舒适的体验。

他们买房就像换一台更好的车、一套更好的家电，更愿意为了提升生活品质买单，毕竟“住得舒服” 比 “升值多少” 更重要。

而对高净值人群来说，买房的核心就像选择限量款豪华车，他们看重的是不可复制的价值，而非短期套利。

他们不再盲目囤房，而是聚焦核心地段、稀缺景观、高品质产品，把房子当作长期保值的资产载体。他们看重南山前海、深圳湾的土地稀缺性，看重下沉庭院、优质户型的产品独特性，所以他们谨慎出手、精选资产，早就摒弃了过去 “多多益善” 的囤房思维。

从 “炒房赚钱” 到 “按需购买”，从 “闭眼入场” 到 “精挑细选”，房子正在回归它最本真的属性——居住。

这轮由政策、资本和市场情绪共同推动的回暖，真正逆转的并不是房价的必然上涨，而是过去二十年中国人在看待房子的方式。

它从金融产品变回了商品，从投机标变回了消费选择，从“只要买就对”变回了“买什么才对”。

今日互动话题

你身边有人开始重新看房了吗？你感受到深圳楼市的回暖了吗？

如果你正在考虑买房，现在的你会更看重房子的“升值潜力”，还是更在意“住得舒服”？你会为了地段忍受老破小，还是愿意用通勤时间换远郊的品质新盘？

欢迎在评论区聊聊你的真实想法。

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编辑 / 雪洁  校读 / LM

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