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任大炮发话了:房价还是要涨?!

来源:深窗综合 | 2014-08-31 07:19 编辑:许文秀

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在8月22日举行的2014年诺亚财富房地产金融高峰论坛上,任志强在演讲中称,“这一轮房屋价格出现下滑,北京也出现了,如果全国70个城市里头包括了保障房这部分资本,房屋价格肯定还是会下滑,但我不认为绝对值是下降的,下滑的趋势一直会延续到明年9月左右。”

“如果其他因素不变,明年9月以后房价会再次上涨,”任志强强调,“但是有两个因素我们无法控制,第一个无法控制的是保障性住房,第二个无法控制的是1万亿元的棚改投资和470万套房改房对市场的冲击有多大。”

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任志强:若政府不出手 明年九月楼市供求将恶化

“2014亚布力中国企业家论坛夏季高峰会”于2014年8月22日-24日在河南郑州召开。上图为华远地产董事长任志强。

任志强:若政府不出手 明年九月楼市供求将恶化

以下为演讲实录:

刘晓光:下面我想请教一下任志强先生,如何看待市场存量的前景?有人说存量很快能消化,中国的城市化、发展空间等等,有人说现在已经全面过剩了,这个任总你来回答一下。

任志强:我们的统计报表上库存大概有5亿多,这个数量很大。如果按当年销售的情况来看,去年我们销售13亿多。如果有5亿多库存的话,就相当于差不多有40%的当年销售量的一个库存,这个数量确实很大。但是我不觉得这些库存都能消化,有些库存可能再过10年也消化不了,会逐渐累积。比如他的库存位置在鄂尔多斯,已经没有人了,那个库存怎么消化掉?但是在全国统计当中,它仍然是一个总存量,所以会逐渐的累积,越加越多。从总的库存量的情况看,和今年减少的销售量来看,再加上政府提供的住房销售情况来看,今年至少到7月份为止,我们的总需求并没有下降。

刘晓光:需求总量没有下降。

任志强:应该说还是上升的,从销售上来看,和去年相比,我们大概到7月份为止,下降了7%多,差不多4千万平方米。可是这个数里面没有计算我们的保障性住房增加的面积,可能我们保障性住房增加的面积里面超过了4千平方米。我们知道,每年竣工好几百万套,如果算起来的话,这个数字远远大于这个数。

但是为什么还在扩张呢?就是因为我们的统计里面是两头计算。一头计算的是开发商所管辖的,这是一张统计报表。这个统计报表里面包括了开发商建设的商品房部分,有住宅,有非住宅,也包括了开发商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府单独做的保障性住房,因为有些地区的保障性住房和开发商没关系,都是列在政府一个单独的统计表里。

从2011年开始提出建3600万套保障性住房,2012年开始计划签任务书开始建设,2013年下半年就开始大量的进入市场,这一部分的量是非常大的。现在看,如果按5年计划3600万套,意味着每年要700万套。

刘晓光:这是保障房的部分。

任志强:我还没有说棚改,棚改又增加了1200万套。其实在2013年以前,每年开发商建设的房子也就是700多万套。意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量,所以才会有大量的库存出现。因为保障性住房要有人住的话就会分流一部分购买能力,也分流一部分消费需求。以北京举例子,去年北京建了1300万平方米的保障性住房,其中放在开发商手里的是580多万平方米,约占45%,还有55%是政府单独建的。开发商建的这45%里面其中有廉租房、公租房、经济适用住房、拆迁安置房、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒体报道,几千套商品房,但是有20万户在排队,大概100个家庭排1个号,抽签摇号。这些人实际上他们就不进入市场。去年新房销售一共是1900万平方米,包括开发商的保障性住房。

换句话说,现在20万的家庭摇号的话,那就减少了20万个需求者,那怎么不下行呢?大家也看见,北京上个月的房价开始下降了,确实是这样。因为把自住型商品房那种很低价格的数都计算进去了,一平均化以后就往下掉,而且数量很大,好几千套就掉下来了,很正常的就变成了一种市场信号完全不清晰的一种状态。因为保障性住房政府那一部分是没有完全公布的,所以媒体都不知道,好像那一部分房子没了,跑哪儿去了呢?肯定在市场上。

刘晓光:在棚户区的房子和保障房,都会对商品房有一个量的影响。

任志强:这几年开发商拍卖的土地里面,几乎是1:1的供应量,开发商生产700万套,保障性住房也生产700万套,原来只有700万套或者800万套,现在一下子变成了1500万套。

刘晓光:你以前老是预测,比如说投资买地下降了,几个月以后就会上涨,你今天还有这种预测吗?

任志强:还有,我们年年都做这种预测。2012年3月份我们就预测,2013年的3月份房价会涨,果然房价涨了。因为我们在2011年的下半年就看到了土地供应的短缺,开工量已经开始下降了。所以2012年是一个生产式的低潮,现有的供应没有了,到2013年会涨。今年我们预计,如果现在土地供应量下来了,开工是负的,投资是下滑的,我们估计投资现在是13%多,年初我们就说,今年从19%多会下降到10%左右。对于GDP的影响大概是0.6%,还会下降,下一个月可能还是实际下降的过程,全年下来以后,就剩下10%左右的增长,增幅下降是毫无疑问的。

刘晓光:你的结论呢?

任志强:从供应结果,可能到明年9月份,就会转为供求关系恶化,虽然现在还有供应量。我们唯一不能控制的原因就是刚才说的,我们不知道政府会加大多少力度去进行保障性住房的建设,我们不知道他会拿出多少力量来进行棚改。这两项如果上得快,也就是明年9月份本来商品房下降的时候,供求关系应该转换的时候,保障性住房和棚改的房子就上来了,这两个如果上得快的话就能顶上。

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