2024上半年深圳相继出台放松限购、降首付、降利率等利好政策，为了解政策效果以及深圳市民对下半年市场走势判断和政策预期，乐有家研究中心发起《新政效果及2024下半年深圳市民置业计划》调研，通过线上投票、微信群、客户业主定向邀约等方式，共收回有效问卷500+，调研结果如下：
1、 深圳已放开政策哪类最有效？
降利率最有效，占比43%，其次为降首付，占比34%！
上半年深圳相继出台放宽限购、降首付、降利率等利好政策，政策效果调研显示，43%市民认为降低房贷利率最有效，其次为降首付，占比34%，降低社保年限占比12%。由于就业环境承压，市民多对于持续稳定的月供能力存有较大顾虑，降利率则减轻了月供负担，给了更多人上车的信心。
乐有家研究中心对政策效果的数据监测显示，5·17新政后，市场活跃度提升最为明显，517新政后首个周末，乐有家门店二手看房、成交均达到了近四年的最高点，5·28深圳落地降首付、降利率后，市场活跃度再次提升。可见降利率、降首付对市场提振效果较大。
2、 深圳市民还期待放开哪些政策？
最期待进一步降低房贷利率，占比33%，其次为增值税5改2，占比27%
深圳市民对下半年政策呼声最高的是进一步降低房贷利率，占比33%，目前深圳首套房贷利率3.4%，二套房贷利率3.8%，广州最新首套房贷利率已降至3.1%，部分城市已接近3%。房贷利率直接关乎市民每个月的支出，当下收入、就业不稳定的背景下，房贷利率下调有利于给予购房者更多上车的信心，带动交易量提升。其次为降低交易税费，如增值税5改2，占比27%，进一步放开限购和存量房贷利率分别占比16%、14%。
3、 深圳市民对下半年成交量走势的判断？
认为下半年市场平稳或微跌的占比最高，合计占比39%，三中全会后，下半年预计有更多利好政策落地，促进市场成交。
上半年政策带动下，市场交易量有所提升，但多呈脉冲式，政策效果最多延续1个月左右。乐有家研究中心数据显示，7月开始，市场看房量、成交量已再次呈现下跌态势，政策效果逐渐消退，市场还需更多利好政策提振信心。
4、 深圳市民置业时间计划？
3年内有购房计划的占比41%，5年内占比64%，暂无买房计划的占比36%
5、 阻碍市民购房的因素有哪些？
对未来就业、收入预期不乐观和还贷压力大是主要原因，合计占比54%
阻碍市民购房的核心因素是对未来就业、收入等预期不乐观，以及还贷压力大，合计占比54%。地产及上下游产业对国民经济和就业贡献占比较大，地产行业调整，对经济影响较大，购房者较为谨慎。
6、 深圳市民购房的总价预算分布？
300万以下占比45%，300-500万占比29%，刚需购房为主。
目前市场以刚需和改善自住需求为主，其中刚需占比较大，受访者中预算300万以下占比45%，300-500万占比29%，1000万以上的占比8%。乐有家研究中心数据显示，近一年成交二手房源中，500万以下合计占比约60%，刚需购房为主。
7、 深圳市民月供意愿和能力分布？
近7成能承担1万以内月供，刚需购房者对于加杠杆买房较为谨慎。
受访者中刚需需求为主，月供承担能力多在1万以内，占比68%，承担1-1.5万月供占比19%。刚需购房者对于经济、收入增长预期有限，对于加杠杆买房较为谨慎，多在能力范围内购房。
8、 深圳市民意向购房区域
56%倾向购买南山、福田，其次为宝安，核心区域资产价值成为共识。
随着市场调整，核心区域资产价值愈加凸显，尤其在商品房+保障房双轨制大势所趋下，未来部分刚需将流入配售型保障房，远郊区域的刚需产品流通性减弱，而中心区优质资产价值将进一步凸显。
9、 深圳市民买房/卖房的原因
多为定居下来和提升居住品质，分别占比31%，27%，其次为孩子上学，占比20%
国内房子多和家的概念强关联，有了房子安定感会更强，对于深圳奋斗的市民，在深圳有一套属于自己的房子，定居下来，仍然是多数人追求的目标。此外，深圳积分制上学政策，也把房子和教育等资源绑定，所以为了孩子上学购房的家长也占比较大，约占20%。而传统因为结婚买房的占比仅有12%，物质基础很重要，但房子不是幸福的唯一决定因素，深圳作为年轻的一线城市，年轻人的观念也较为包容开放。
小结
通过以上调研可以看出，购房需求仍然大量存在，房子是安居乐业、提升居住品质、孩子上学等重要影响因素，只是受制于经济、收入增长预期影响，购房者较为谨慎，且7月以来，市场看房量、成交量呈现下滑态势，因此需要更多利好政策提振市场信心。
三中全会《决定》充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度，完善房地产税收制度。不排除深圳未来可能会进一步跟进落地更多利好政策，如进一步放宽限购，降低房贷利率等，期待更多利好政策落地。
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