最近两年，房地产行业出现一个很有意思的趋势，就是房企纷纷下场做乙方，乙方也反过来做起来了房企的生意。双方你来我往，好不热闹。比如贝壳亲自下场拿地，房企纷纷抢做代建等等。
地产甲乙方互相渗透，到底要干啥？他们做得怎么样？明源君今天就聊下这个话题。
建筑巨头和中介巨头亲自下场拿地，出发点各不相同
地产乙方转做甲方，主要有两个代表。一个是以中建为代表的建筑系，另一个是以贝壳为代表的中介系。先说说贝壳。
最近两年，随着房地产市场的持续下行，贝壳也不可避免受到影响。
今年上半年，贝壳存量房的交易额约1.02万亿元，同比减少8.7%；净收入为131亿元，同比减少16.3%。新房交易额为3871亿元，同比减少32.4%；净收入为129亿元，同比减少24.9%。
所以最近几年，贝壳在新业务探索方面可以说是动作颇多。传统经纪业务之外，贝壳又相继组建了家装、惠居（租赁）、贝好家（数据驱动型住宅开发服务平台）三条事业线。 这里主要讲下贝好家。去年明源君就在《被逼急了，贝壳正从开发商高薪挖人》一文中提到，贝壳正在从龙湖、中海、旭辉等很多开发商那里挖人，开出的薪资相较房企能上浮3到5成。原因就是贝壳正在打造一个名叫「9号项目」的新业务。按照贝壳的说法，“9号项目”和“10号项目”均为贝好家的业务模式之一，其中，9号项目由贝好家前端优先股出资，10号项目由贝好家前端同股同权出资。在两种业务模式中，贝好家都深度参与产品定位，提供覆盖客研、产品定位及营销的一体化解决方案，与合作伙伴一起打造出符合客户预期、适销对路的好产品与好服务。
比如今年7月，贝好家在西安拿下两宗商住地块，并选择与绿城管理联合开发，绿城管理负责代建和品牌输出，贝壳提供C2M产品定位方案，以及资金、营销服务。
今年9月20日，贝好家又以10.76亿元竞得成都锦江区金融城三期H12地块，这也是贝壳首个自主操盘的项目。
当然，按照贝壳的说法，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，而是为了验证C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对其业务模式”的信赖。
毕竟，面对当前市场销售承压、客户减少、购房决策周期变长等多重挑战下，房企也不敢贸贸然去购买一个未经实战验证的服务产品。
于是，贝壳自己拿地，自己融资，自己做产品定位和营销服务，一方面是为了了解房地产开发各个环节的痛点，总结经验，不断优化和迭代产品。另一方面也是想通过打造一个样板，然后讲给有意向购买的开发商听。
再说说建筑系。
这几年土地市场非常明显的一个变化，就是许多建筑商纷纷下场做起来了甲方。
比如隶属于中建三局的中建壹品，今年上半年拿地金额239.4亿元，名次从去年同期的28名，直接冲到了第二名，比华润置地、保利发展还高。
隶属于中建一局的中建智地，今年上半年拿地金额112亿元，名次从去年同期的23名，直接冲到了第9名，超过中海地产。
建筑企业争相做地产开发业务，最主要的原因是弥补房地产市场下行带来的业务缩量问题。 2023年，全国房地产开发投资同比下降9.6%，2024年上半年，全国房地产开发投资同比下降10.1%。房地产快速下滑的同时，也给工程建设行业市场造成巨大影响。2023年全国建筑行业新签合同额同比下降0.91%，2024年上半年新签合同额同比降低3.3%，降幅进一步扩大。于是，为了弥补房地产市场下行带来的业务缩量问题，顺利完成考核指标，作为工程承包方的建筑系公司，纷纷走向前台，自己拿地接项目。 而且和房企相比，建筑企业既有巨大的资金优势，又有完善的产业链资源，自己拿地自己开发施工，一方面不用担心甲方暴雷拖欠工程款，安全系数更高；另一方面，一块地开发和施工赚两道钱，其他房企算不过账的地，建筑系地产 公司依然可以赚钱，拿地灵活度自然也更高。
房企下场做乙方，不少做得风生水起
不光是地产乙方翻身做“甲方爸爸”，最近几年，也有不少房企涉足原本由乙方提供的服务领域。
房企去抢乙方生意，主要有以下几个原因：
一是随着房地产市场持续下行，房企为了维持业务增长和利润，选择拓展业务范围。
二是房企拥有丰富的行业经验和资源，包括品牌、资金、项目经验等，可以利用这些资源提供乙方服务，实现资源的最大化利用。
从业务来看，房企下场做乙方，主要有三类：
第一类是人力咨询公司。
人力行政在企业中的形象，一直都是无收入、纯支出的花钱部门。但最近几年，越来越多房企开始推动人力部门独立，转型咨询公司。
比如祥盈企服的前身是万科集团财务共享中心和人事共享中心，目前专为企业客户提供人力资源、财务、IT、客服、SSC咨询与培训等业务流程外包。
对比2021年3月和2024年10月的数据，转型之后的祥盈企服，发展也较为迅猛：
一是员工人数从两千余名增长到7800余名；二是服务公司从100家增长到1000余家；三是服务用户总数从15万人增长到20万人。
再如上海旭兴人力资源咨询前身为旭辉集团人力发展中心。
从经营情况看，这名新兵一点不比万科差，首年营收就突破千万，同时实现盈利。目前上海旭兴主要有三大类产品，一是战略人力资源咨询，二是领导力与人才发展，三是精英人才选聘。
第二类是设计公司。
设计专业独立外拓的案例不算多，更多是头部房企在做。
比如芥子云图是龙湖龙智造旗下的数字设计品牌，业务涵盖设计总包，BIM正向设计，精装设计，PC及BIM咨询服务，虚拟现实服务等。截至目前，芥子云图在北京、成都、上海、深圳等多地设有分部，技术人才超400位。
第三类是代建公司。
“甲方”转“乙方”，最热门的赛道必然是代建。
截止到目前，已经有近百家房企开展代建业务。在这之中既包括万科、碧桂园、龙湖、华润、绿城、旭辉等头部房企，也包括中原建业、众安集团、当代置业、雅居乐、上坤地产等中小型房企。
虽然代建行业利润绝对值不高，利润率却相对可观。据中指院数据，2018-2020年，代建行业的平均净利率均超过25%，而同期全国百强房企净利率平均仅为11%。
早期布局代建的房企，也的确从代建市场赚到了钱。比如2024上半年，绿城管理营业收入16.7亿元，同比同比增长7.8%；归属母公司净利润5.0亿元，同比增长5.8%。
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