2024年10月12日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行六大国有商业银行发布公告，将于10月25日批量调整存量房贷利率。
随后多个银行跟进，截至目前，已有20多家银行密集发布存量房贷利率调整细则。
主要涉及的内容有：
除北京、上海、深圳等地区，其余所有地区存量房贷统一调整至LPR减30个基点。
北京、上海、深圳等地区首套存量房贷统一调整至LPR减30个基点；二套及以上房贷利率高于相应政策下限的统一调整至当地相应政策下限。
北京、上海、深圳等地区的二套及以上且当前符合首套房标准的存量房贷客户，可向银行申请将贷款调整为首套房贷款。
可纳入批量调整的贷款须为浮动利率定价方式，对于固定利率和基准利率的贷款，须先转为浮动利率再进行调整。
对于可纳入本次批量调整的浮动利率贷款，无需借款人申请，银行将于10月25日统一进行批量调整。
各大银行对存量房贷利率批量调整主要目的还是为了从根本上解决利率下行周期新老房贷利差扩大等问题。
据了解，随着房地产市场预期改善，近期居民提前还贷现象有所减少。
我们认为，存量房贷利率的下降，在一定程度上确实能够降低购房者的还贷压力，但对房地产市场本身并不存在直接的刺激作用，更多的是中长期的影响。
01 银行批量调整存量房贷利率，调整后房贷利率为LPR-30BP
近期，包括六大国有商业银行在内的多家银行密集发布存量房贷利率调整细则。
调整后，除北京、上海、深圳等地区，其余所有地区存量房贷统一调整至LPR减30个基点。
此次调整针对商业性个人住房存量贷款的调整与2023年9月时不同，当时调整的主要是符合要求的存量首套房贷利率，而此次调整的存量房贷利率包括首套、二套及以上，范围更广，力度更强。由于二套房原有房贷加点一般高于首套房，二套房借款人此次所能享受到的利率降幅将更大。
北京、上海、深圳由于还未取消房贷利率下限，因此二套房贷利率还要不低于地方加点，比如北京五环内、上海核心区域以及深圳二套房存量房贷利率最多只能降到LPR-5BP。但北京、上海、深圳首套存量房贷利率则统一调整至LPR减30个基点。
2024年9月29日，央行中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（简称《倡议》）要求主要商业银行原则上应于倡议发布当日对外发布公告，不晚于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。
此次各大银行密集发布存量房贷利率调整细则正是对该《倡议》的响应。
据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2024年9月20日贷款市场报价利率（LPR）来看，5年期以上LPR为3.85%，即10月25日批量调整后，除北京、上海、深圳等地区，其余所有地区存量房贷利率皆为3.55%。
需要注意的是若贷款人的存量房贷利率已低于LPR-30BP，将不会进行调整。
02 重定价周期可自主商定，取消最短为一年限制
需要注意的是，从中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行等银行发布公告来看，此次调整是对存量房贷利率实施批量调整，并未明确调整贷款重定价日。
这就意味着批量调整后的新贷款利率于当日起执行，但并不是所有人在调整当天，存量房贷利率均降低至3.55%。
对此，《中国人民银行公告〔2024〕第11号》中有明确表示自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。在利率重定价日，定价基准调整为最近一个月贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。
原本房贷利率的重新定价周期规定为一年，且大多数定价日为每年的1月1日，这意味着对于存量房贷客户来说，今年的LPR利率下降，要到来年1月才能转化为实质性的房贷利率下调。
此次取消了定价周期一年的硬性限制，将之缩短为季、半年，可以让存量房贷客户在降息周期更快享受LPR下调带来的利率优惠，当然LPR利率一旦回到上行周期，存量房贷的跟随上调也会更加及时。
同时，公告中还表示，自2024年11月1日起，浮动利率商业性个人住房贷款与全国新发放商业性个人住房贷款利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行业金融机构协商，由银行业金融机构新发放浮动利率商业性个人住房贷款置换存量贷款。
这意味着，商业银行与借款人自主协商、适时调整加点幅度，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行进行批量调整，能够渐进有序缓释矛盾。
央行推动完善商业性个人住房贷款利率定价机制，根本上还是为了解决利率下行周期新老房贷利差扩大等问题。对于购房者来说，可在相关日期后咨询协商具体相关事宜。
03 提前还贷现象有所减少，对市场主要产生中长期影响
2022年下半年起，“提前还贷”开始成为不少购房者的关注焦点。进入2023年，在房贷利率预期下行、存量房贷利率更新延迟、理财利率持续下滑等背景下，购房者提前还贷意愿加强，提前还贷潮来袭。
在当时，部分热点城市“提前还贷”需至少排队1个月以上（详见：提前还贷潮来袭）。
2023年9月20日，国新办举行经济形势和政策国务院政策例行吹风会，会上就降低存量首套住房贷款利率落地问题展开了具体论述，明确将于2023年9月25日，主动批量调整利率。
此次中国人民银行有关负责人就完善商业性个人住房贷款利率定价机制有关问题答记者问是表示2023年8月，为充分响应群众诉求，本着急用先行的原则，中国人民银行会同金融监管总局引导商业银行，采用协商变更合同利率等方式批量调整了存量房贷利率，取得较好效果。
据2024年10月14日媒体报道，降低存量房贷利率、统一房贷首付比等多项金融支持房地产政策公布后，多数一线城市楼盘访客量、认购量边际上涨，居民提前还房贷的情况有所减少。某国有大行深圳分行反映，据其调研，9月25日以来，该行个人按揭提前还贷日均申请量较9月上中旬日均水平下降六成。
10月14日，央行发布2024年前三季度金融统计数据报告，前三季度人民币贷款增加16.02万亿元。住户贷款增加1.94万亿元，其中，中长期贷款增加1.54万亿元。这个数据也侧面反映了居民购房、购车等大额消费需求的提升。
我们认为，存量房贷利率的下降及个人住房贷款利率定价机制的完善在一定程度上可以减轻居民还款压力、释放购买力，提升市场活跃度，但对房地产市场来说更多的是中长期的影响。
04 结语
除了存量房贷降息以外，央行在9月24日国新办发布会上预告的降全国层面二套首付、再贷款支持比例提高100%、续期“金融16条”和经营性物业贷款支持等政策也一一落地。
从当前政策落地的密集度来看，各方各面都在加快落实推进，我们相信随着利好政策的逐步落地，未来房地产行业止跌回稳可期。
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