传了6年的“第三座万象城”，这次真的要来了？

2026年10月，润欣商业管理（深圳）有限公司（华润集团旗下商业管理平台）中标坪山G12202-0089号宗地商业项目运营服务，服务期20年，商业定位及提资服务费350万元。

图源：深圳交易集团

消息一出，坪山人的第一反应几乎是一致的：第三座万象城，总算来了。

但网友立刻分成两派争论：到底落地的是万象城，还是万象天地？

一派提出疑虑：坪山现有商场大多面向产业打工人，轻奢的万象定位，坪山能不能撑得住？

另一派观点截然相反：这里更适合上万象城。万象天地的业态和坪山常住人群画像并不匹配，只有万象城，才能吸引龙岗、惠州的消费客流流入，做大坪山的消费盘子。

但华润签下的这份合同里，并没有出现“万象城”三个字。坪山需要的，究竟是一座什么样的万象？

坪山迎来首个10万㎡级商业

坪山万象位于坪山大道与兰竹西路交汇处西南侧，毗邻地铁14号线坪山广场站与坪山中心站，紧邻坪山中心公园、文化及体育聚落。

整个项目占地4.6万㎡，规划建面10万㎡，总投资约20.8亿，预计2029年开业，主打餐饮、零售、时尚精品、休闲娱乐、亲子及数码潮流等品类。项目定位为东部轻奢级商业中心。

效果图｜图源：深圳特区报

地块原为医疗卫生用地，2025年1月由坪山城投以5.32亿元竞得，已完成土地平整并转入商业开发。按出让条件，项目须4年内竣工，并在取得竣工备案后18个月内开业。

坪山现有商业以中小型区域型、社区型为主。截至目前，坪山存量商业共10家，总体量约46万㎡，已开业的商业项目体量均在10万平方米以下。其中8.6万㎡的益田假日世界是区域内最大的购物中心，也是坪山区市民的主要消费场所。

据不完全统计，区域未来筹开商业项目有4个，总体量约26万㎡。坪山万象是其中首个规划建面达到10万㎡级别的项目，也是坪山首个具备跨区吸引力潜力的城市级目的地商业。

人口持续流入，截至2025年末，坪山区常住人口63.56万人，一年净增1.17万人，增速全市第二。比亚迪全球总部、中芯国际、荣耀扎堆落地，带来一大波工程师、研发人员定居坪山，这群人，是实打实的消费主力。

而这部分消费潜力，早已得到市场验证。益田假日世界连续九年正增长，2025年全年销售同比增长13%，客流同比增长12%，年销售破千万品牌达17家；盒马坪山首店开在比亚迪路悦阾SPACE，开业即火爆。

但坪山一直有个痛点：产业和人才不断集聚，消费配套却没能完全同步跟上。不少居民周末会专程驱车前往福田、龙岗商圈逛街消费。坪山并不缺社区商业，缺的是能专程前来打卡消费的目的地型商场。

不做重奢

华润为什么在坪山选轻奢街区

目前，深圳已经有两座重奢万象城。2025年，深圳万象城销售额130.3亿元，深圳湾万象城94.7亿元，稳居全市商业前两名。而坪山全年社零总额仅270.37亿元，两座重奢项目销售额之和，接近坪山全区社零的八成。

重奢赛道，核心比拼的就是高端客群密度。坪山现阶段高端客群基数，还不足以承载这套重奢品牌矩阵，这也是华润选择轻奢路线的起点。

图源：坪山发布

作为国内头部商业运营企业，华润万象生活进入深圳已25年，依托华润置地资源优势，深耕深圳各核心区域，搭建起层级清晰的万象系商业矩阵。

这套矩阵有着明确的产品分工：罗湖、深圳湾两座万象城承担重奢旗舰；万象天地、万象前海主打轻奢开放式街区；各区万象汇承接片区日常消费。

坪山万象扎根东部临深板块，是这套矩阵落在东部的一个补充位，瞄准深圳东部、惠阳大亚湾组成的跨城消费圈层。

对坪山来说，它的价值，不只是多了一座商场。坪山研发投入强度位居全市第二，高层次人才数量九年增长近十倍，这批研发与技术人才需要的不是一年去两次的重奢场，而是日常可以停留、社交、体验的轻奢消费场景。

坪山万象的落地，是串联中心公园、文化聚落、体育聚落的关键节点，让坪山第一次拥有具备这类属性的城市级公共消费场景。

写在最后

一纸20年运营协议敲定，坪山万象这颗棋子，终于落在了深圳东部。

其实，“第三座万象城”是个误读。坪山项目最早被媒体和居民冠上“深圳第三座万象城”的名字，是因为深圳当时已经有了罗湖万象城和深圳湾万象城，坪山人自然希望家门口那一座，名字里也带“城”。

但官方口径从头到尾没有用过这三个字。事实上，深圳的“第三座万象城”已花落龙华北站区域了。而市场真正一直在探讨的是，它到底叫万象城、万象汇？还是万象天地？

目前，至少有一件事已经不需要猜：操盘方是华润，运营期20年；而且，坪山万象的定位也很明确：东部轻奢级商业中心。

华润愿意签20年，是看好坪山的未来。至于门头上最终写的是万象城、万象天地、万象汇，已经不重要了。

编辑 / 渐渐  审读 / LM

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