深圳刚需大数据出炉（附数据详情）

近日，贝壳研究院推出《深圳刚需大数据》报告，针对深圳刚需置业政策、市场情况做了一次梳理和分析，对刚需客进行了一份较为丰富的数据画像。

报告介绍，2016年以来，投资与改善需求受政策抑制影响，刚需（即首次置业，下同）在购房群体占比中稳步上升，近两年保持在66％左右。

刚需置业分布方面

2019年上半年，刚需置业分布方面，深圳前三个区分别龙岗、福田、宝安。

全市有十大热点刚需置业片区，分别是龙岗布吉、宝安西乡、龙岗中心城、南山南中、龙华老城、龙岗坂田、福田梅林、南山西丽、罗湖人民南、宝安宝城。相对而言，关内片区较为成熟，关外片区价格较低。

全市二手住宅成交均价为58992元/平方米

2019年上半年，全市二手住宅成交均价为58992元/平方米，总价中位数为355万元，环比分别上涨3.3％、6.9％，同比分别上涨2.8％、3.5％；刚需置业成交均价为55734元/平方米，总价中位数为336万元，环比分别上涨3.9％、6.7％，同比分别上涨4.2％、4.0％。

从区域上看，南山、福田总价中位数达400万元，宝安、龙华两区超过360万元，罗湖、龙岗、盐田低于300万元。看来，罗湖、龙岗、盐田购房“上车”门槛相对较低。

从总价分布来看，200—500万元区间，刚需置业占比高于全市水平，尤其是200—400万元占比超过五成，这些房源主要在龙岗、龙华、宝安、罗湖等区。

贝壳研究院研究显示，刚需置业者套均面积为69平方米，主要是中小户型。八成以上在90平方米，近七成在一房或两房户型。

全市置业平均年龄为32.7岁

全市置业平均年龄为32.7岁，刚需年龄为31.3岁。刚需置业八成以下在35岁以下，25—30岁占了44．6％。

刚需房贷压力方面，2019年上半年，深圳购买二手房的贷款比例为92．9％，同比增长0．6％。这受益于市场环境有利于刚需置业，而刚需置业更需要银行贷款。贷款成数方面，刚需为62．6％，全市平均为59％。

2019年上半年，二手房全市平均贷款238．4万元，平均月供13012元。其中刚需置业平均贷款金额233．2万元，平均月供12725元。

深圳刚需大数据总结

对于深圳刚需者而言，有三类房子最受追捧，分别是名校学位房、次新小区房、低总价小户型，次新小区房、低总价小户型。

对于刚需置业者而言，一些二手房热点楼盘，值得关注

上半年全市top10二手房成交楼盘

桃源居、皇御苑、桃源村、振业峦山谷、益田村、壹城中心花园、碧海富通城、丽湖花园、御景华城、桂芳园。

目前深圳楼市供应有限，需求旺盛

供应方面有三方面因素：1、目前，深圳存量商品住房仅有200多万套。2、近三年，深圳新增商品住房约3．9万套/年。3、未来深圳保障性住房供应比例上升，商品房供应减少。

需求方面也有三方面因素：1、目前，深圳住房自有率约为35％（北上深约为70－80％）。2、近三年，深圳新增常住人口约55万/年。3、2018年，深圳存款金额排名全国前三，仅次于北京、上海。

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