深圳福田区新冠肺炎疫情引发房屋租赁纠纷处理指引

新冠肺炎疫情的爆发，给各行业的发展带来了不同程度的影响，租赁行业受损尤为严重，出租人和承租人对租赁房屋的收益权、使用权均受到不利影响。为保障辖区租赁行业健康发展，妥善解决疫情引发的租赁纠纷，特制定本指引，供各方参考。

一、处理原则

新冠肺炎疫情属于突发的重大公共卫生事件，具有突发性、不可预见性，属于不能避免、不能克服的客观情况，符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款“不可抗力”的定义。参考最高人民法院在“非典”疫情期间印发的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法〔2003〕72号，已失效)第三条第三款规定，针对新冠肺炎疫情引发的租赁合同纠纷，处理原则如下：

1、疫情期间，如按照租赁合同履行对一方当事人的权益有重大影响的，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

2、疫情影响致使租赁合同当事人根本不能履行合同而引发的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条“不可抗力免责规则”的规定处理。

3、受疫情影响较小，属于一般商业风险的，由合同当事人遵守信用原则，严格履行合同约定。

二、典型问题及处理建议

1、受疫情影响，承租人可否要求出租人减免租金?

根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因疫情造成合同不能履行的，适用不可抗力免责规则。如：承租人因政府疫情防控措施无法离开管控地区、因罹患新冠病毒肺炎正在治疗等客观情况致使合同不能履行的，可以适用不可抗力免责规则，免除全部或部分责任。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条，若按照合同继续履行对一方当事人的权益有重大影响的，可以根据具体情况协商变更合同。如：承租人因疫情防控措施在一定期限内无法使用租赁房屋的，可以提出减免租金、延长租期。

需要注意的是，减免租金属于变更合同内容。按照公平原则，双方应当合理分担疫情造成的风险，兼顾双方的利益平衡。因此，建议承租人在疫情发生后，及时与出租人沟通，提供合同履行受影响的相关证明，双方应就租金减免问题友好协商，合理分担疫情导致的不利后果，如协商不成，承租人应先行支付租金以避免因未及时足额支付租金带来的违约风险。

2、因疫情影响，承租人能否以不可抗力为由解除租赁合同?出租人能否不退还押金?

根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使合同目的无法实现时，才可依法解除租赁合同，任一方不得随意行使合同解除权。若因本次疫情仅致使合同履行产生部分障碍或迟延，但不妨碍合同目的实现的，双方不享有法定解除权;确因合同目的无法实现而解除合同的，合同解除后，承租人如无其他违约行为的，出租人应当退还押金，出租人随意克扣承租人押金的，将承担由此产生的违约风险。

3、因疫情影响，承租人无法按合同约定时间搬入，是否需支付未搬入期间租金?

承租人在未搬入租赁房屋的情况下是否需要支付租金，需结合合同约定、履行情况以及疫情造成影响大小等情况综合判断。如：疫情造成影响的期限较长，导致租期较短的租赁合同在期限届满时，承租人都无法搬入或使用房屋的，租赁合同目的无法实现，承租人可以要求解除合同，不再支付租金;按照合同履行对承租人权益有重大影响的，双方可以协商变更合同内容，协商减免租金或延长租期等;若疫情影响相对轻微，未导致合同无法实现，承租人也无法举证证明合同继续履行将产生不利后果的，承租人应当依约支付租金。

4、因疫情影响，承租人无法按合同约定时间搬离，是否构成违约?出租人能否提出涨房租?

租赁期间届满，承租人应当按照约定返还租赁物，否则可能构成违约，但是否承担违约责任，则需考虑合同履行的实际情况。如：政府防控要求承租人在租赁房屋内居家隔离导致合同超期未能搬出，或者承租人因防控措施无法返回租赁房屋及时清退的，可部分或全部免除承租人延期退还房屋的违约责任，但并不当然免除承租人支付延期搬离期间租金或占有使用费的义务。

承租人受疫情影响无法搬离导致合同延期的，出租人不得以大幅涨租的方式强制承租人搬离或迫使承租人接受。疫情期间，如发现恶意哄抬租金等违法违规行为，我局将联合工商、税务等部门严肃查处。

5、疫情期间，出租人(业主)和承租人(二房东，如长租公寓企业)因租金减免纠纷导致合同终止的，出租人(业主)和承租人(二房东)是否可要求次承租人搬离?

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，出租人(业主)和承租人(二房东)发生租赁纠纷导致租赁合同终止(如解除、提前到期等)的，次承租人作为房屋实际占用人具有腾退房屋的义务，否则应承担逾期腾房产生的占有使用费。

同时，承租人(二房东)应当根据合同约定和造成的实际影响，对次承租人承担违约责任。疫情期间，对于承租人(二房东)不承担相应违约责任，未妥善处理相关问题，引发严重纠纷和信访事项的，我局将予以约谈、通报批评，禁止其享受相关补贴政策。

疫情期间，次承租人重新租房不便，出租人(业主)应给予次承租人充足的房屋腾退时间，严禁通过断水、断电等措施强制次承租人在短期内搬离，避免损害次承租人的合法权益，引发更多纠纷。

三、结语

疫情当前，各方主体都是受害者。我局倡议，辖区各出租人、承租人能够遵循公平诚信原则，互谅互让，友好妥善解决纠纷，共克时艰。

附：相关法律法规

1.《中华人民共和国民法总则》

第一百八十条 【不可抗力】因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。

不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

2.《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》(法〔2003〕72号，已失效)

第三条第三款 由于“非典”疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。

因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。

3.《中华人民共和国合同法》

第五条 【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。

第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。

第一百一十七条 【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

第一百一十八条 【不可抗力的通知与证明】当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》

第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

5.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

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