光明区社区配套和公共服务用房管理办法（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为加强和规范光明区社区配套和公共服务用房(以下简称“公配物业”)的规划建设、移交接收、产权登记、委托使用和日常管理等工作，根据《深圳市城市规划条例》等有关法律法规，结合辖区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称公配物业是指《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议或其他文件约定的由建设单位在建设项目中配套建设的各类公共设施，主要包括：中小学校、幼儿园、社区居委会、社区工作站、社区服务中心、文体活动场所、社区健康服务中心、日间照料中心、警务室、垃圾中转站、公共厕所和停车场以及根据区住房和建设发展需要纳入公配物业管理的其他物业。

小区红线内的道路、绿地、广场不属于社区公配物业范围。

第三条 区相关单位应当按照各自职责，负责下列事项的工作：

(一) 区住房和建设局是光明区公配物业的主管部门，负责提出规划设计方案意见、移交接管、有偿回购、委托管理、使用监管和申办公配物业产权登记等相关工作。

(二) 区财政局负责对光明区计划有偿接收的公配物业安排专项资金。

(三)规划国土部门负责公配物业的规划、设计审批工作。

区委组织部、区教育局、区科技创新局、区工业和信息化局、光明公安分局、区民政局、市交通运输局光明管理局、区文化广电旅游体育局、区卫生健康局、市市场监督管理局光明监管局、区城管和综合执法局、光明交警大队、区群团工作部等相关单位依据各自职能范围负责公配物业的受托使用和管理，对公配物业的设计方案提出设计意见，进行现场勘查和验收等工作。

第二章 规划建设

第四条 规划建设公配物业，应严格按照国家、省、市规范和技术标准以及区政府要求，依据《深圳市城市规划标准及准则》规定的建筑面积标准配置，做到高起点规划、高标准设计、高质量建设，使公配物业规划建设达到布局合理、标准统一、规模充足、功能完善、产权清晰、效能集约的目标。

公配物业应坚持与项目主体同步规划、同步建设、同步验收交付使用。项目分期开发的，公配物业原则上应在首期建设和交付使用。

第五条 建设项目涉及公配物业的，规划国土部门与建设单位签订的《深圳市土地使用权出让合同书》、补充协议及相关许可文件，应明确公配物业的具体内容、建设规模、权属及产权移交方式。新建项目的公配物业的移交方式以批准的出让方案为准。

第六条 建设单位须就公配物业设计方案书面向区住房和建设局征求设计意见,凭区住房和建设局出具的设计意见到规划国土部门办理《深圳市建设工程规划许可证》。

区住房和建设局应核查公配物业规划设计方案，对公配物业的种类、名称、位置、空间、功能等指标进行核查，根据需要征求相关使用单位意见。

独立占地的公配物业，应注明用地面积;非独立占地的公配物业应设置于所处建筑物的首层或在首层有独立出入口的二层，设置无障碍通道，通行便利，通风、采光良好。

公配物业的水、电、气、有线电视等设施的管线均按独立抄表到户设计，除经营性的公配物业外，其他公益性的物业均按公益或居民收费标准单列管线建设和报装。

第七条 公配物业设计方案经征求区住房和建设局意见、规划国土部门审批同意后，任何单位和个人不得擅自变更。若确需对公配物业的具体位置、内部空间划分等内容进行调整，应在严格落实《深圳市土地使用权出让合同书》有关配建类型和建设规模等要求的前提下，重新征求区住房和建设局意见，报规划国土部门审批;若涉及《深圳市土地使用权出让合同书》有关公配物业的配建类型和建设规模的变更调整，需按相关规定及程序办理变更《建设用地规划许可证》、《深圳市土地使用权出让合同书》的手续，如涉及规划调整的，应先按规定程序开展规划调整研究后再办理前述许可及合同的变更。

第八条 规划国土部门在办理项目规划验收手续时，应严格审核公配物业的建筑规模、设置位置、功能是否与审定的建设工程规划许可相符。

第三章 移交接收和产权登记

第九条【移交标准】 建设单位移交的公配物业应当符合规划设计及下列标准要求：

(一) 学校、幼儿园、社区管理用房、便民服务站、社区老年人日间照料中心、社区健康服务中心、文化体育活动场所、影剧院、社区警务室、公共厕所、垃圾站、再生资源回收站等须一次装修到位，具备使用的基本条件。

(二) 公交车场站、社区体育活动场地、综合体育活动中心、公共充电桩(站)、停车场等按已审核批准的报建图纸进行接收, 具备使用条件。

公配物业的装修按照《光明区社区配套及公共服务用房装修标准》的要求进行。

第十条【意向移交阶段】建设项目办理预售许可前，建设单位应向区住房和建设局提出移交意向申请，并提供以下资料：

(一)《光明区办理社区配套和公共服务用房<移交意向协议书>申请表》;

(二)《深圳市土地使用权出让合同书》以及补充协议

(三)《建设工程规划许可证》《建设工程用地许可证》《建设工程施工许可证》;

(四)社区公配物业报建文本、施工图及说明(电子版);

(五)身份证明(统一社会信用信息代码、法定代表人证明及授权委托书、法定代表人及代理人身份证);

(六)其他相关资料。

区住房和建设局在5个工作日内对建设单位提交的前款书面资料进行核实后，与建设单位签订《光明区社区配套和公共服务用房移交意向协议书》(以下简称《移交意向书》)，建设单位凭《移交意向书》办理《深圳市房地产预售许可证》。

第十一条【验收阶段移交协议】建设项目规划验收前，区住房和建设局与建设单位签订《光明区社区配套和公共服务用房移交协议书》(以下简称《移交协议书》)，建设单位凭《移交协议书》办理建设工程项目规划验收手续。

第十二条【实物移交】建设项目竣工验收后，建设单位应向区住房和建设局提出实物移交申请并提供以下资料：

(一)《光明区社区配套和公共服务用房移交协议书》;

(二)社区公配物业涉及的消防、燃气、人防和建筑节能工程专项验收报告、证明文件以及工程竣工验收备案回执等竣工验收资料;

(三)总平面图及各层建筑、装修、水电平面图(竣工图，含电子版);

(四)建设工程环保验收合格证;

(五)深圳市房屋竣工建筑面积查丈报告;

(六)建筑工程室内环境质量检测报告;

(七)施工单位签署的工程质量保修书;

(八)城建档案移交书;

(九)其他相关资料。

第十三条【现场查验】区住房和建设局会同相关使用单位组成查验小组进行现场查验：

(一)查验符合本办法第九条移交要求的，区住房和建设局与建设单位签订《光明区社区配套和公共服务用房实物交接书》(以下简称《实物交接书》);

(二)查验不符合本办法第九条移交要求的，区住房和建设局征集各使用单位意见后，向建设单位发出整改意见;整改合格后，由区住房和建设局与建设单位签订《实物交接书》。

(三)因特殊原因在工程规划验收阶段建设单位未提出实物移交的，须向区住房和建设局提供书面情况说明及本办法第十条、第十二条规定的资料。符合移交要求的，区住房和建设局与建设单位补签《移交协议书》和《移交确认书》;不符合移交要求的，区住房和建设局不予补签。

对已建成但挪作他用或占用的公配物业，建设单位应按报建时的功能予以恢复，在规定期限内移交给区住房和建设局。对已建成但建设单位已注销或无法联系的公配物业，由区住房和建设局公告后直接接收。

第十四条 公配物业有偿移交的，应当根据深圳市有关规定，进行移交成本价格核算，按照以下程序进行移交：

(一) 区住房和建设局委托建设工程造价管理部门或有资质的造价咨询单位核算成本;

(二) 区住房和建设局依据成本核算结果向区财政局申请资金安排，区财政局负责安排相应预算指标。

(三) 区住房和建设局完成实物移交手续及取得《不动产权证书》后，由区财政局向建设单位支付公配物业成本价。

第十五条 光明区公配物业产权属于光明区政府，由区住房和建设局向产权登记部门申办公配物业的产权登记。

建设单位应配合区住房和建设局向房地产权登记部门申请办

理公配物业《不动产权证书》，并提供办理产权登记工作所需材料。

第四章 委托使用

第十六条 区住房和建设局依据公配物业使用功能，委托相应的单位(以下简称“使用单位”)使用和管理：

(一) 社区党群服务中心委托区委组织部使用、管理。

(二) 中小学校、幼儿园、托儿所等委托区教育局使用、管理。

(三) 科技馆等委托区科技创新局使用、管理。

(四) 社区变电站、研发用房、通信机房、有限电视分中心、再生资源回收站(点)等委托区工业和信息化局使用、管理。

(五) 派出所、社区警务室等委托光明公安分局使用、管理。

(六) 社区管理用房(居委会用房)、便民服务站(社区服务中心)、社区老年活动中心、社区老年人日间照料中心等委托区民政局使用、管理。

(七) 公交车场站、社区公交首末站等委托市交通运输局光明管理局使用、管理。

(八) 室内外文化、体育活动场所(地)，影剧院、博物馆等委托区文化广电旅游体育局使用、管理。

(九)门诊部、社区健康服务中心等委托区卫生健康局使用、管理。

(十)社区菜市场、肉菜超市、农副产品超市等委托市市场监督管理局光明监管局使用、管理。

(十一)垃圾转运站、垃圾收集站、环卫工人作息房、公共厕所等委托区城管和综合执法局使用、管理。

(十二)社会公共停车场、公共充电桩(站)、地下充电桩(站)、自行车库委托光明交警大队使用、管理。

(十三)青少年宫、青少年学生活动中心委托区群团工作部使用、管理。

(十四)使用单位不明确或闲置的公配物业，可由区住房和建设局委托光明区区属国有企业经营管理。

前款未列明的其他公配物业由区住房和建设局根据使用功能委托相关职能单位使用、管理。

任何单位和个人未经区住房和建设局书面许可，不得占用公配物业，不得为其开通水、电、气等物业基础配套服务。

第十七条【用途改变】公配物业需改变用途的，使用单位应当按照以下程序办理：

(一)向区住房和建设局提出书面的公配物业改变用途申请;

(二)区住房和建设局将关于改变公配物业用途的公告在公配物业所在小区进行公示，公示时间不少于7日。公示期内对公配物业改变用途有异议的，由区住房和建设局负责处理。公示期满无异议或异议不成立的，区住房和建设局负责将公配物业改变用途事项报区政府分管领导审定。

(三)审定通过后，区住房和建设局按照已建房地产改变使用性质向规划国土部门办理相关手续。

第十八条 区住房和建设局按规划使用功能将公配物业信息反馈给本办法第十六条规定的使用单位，使用单位应根区住房和建设局要求在规定期限内就是否需要使用相关公配物业做出书面答复，需要使用的办理物业交接手续，并签订《光明区社区配套和公共服务用房委托使用管理书》，使用单位不需要使用的，应当书面回复。

使用单位将公配物业委托辖区街道办事处使用、管理的，由使用单位和街道办事处签订《光明区社区配套和公共服务用房委托使用管理书》并报区住房和建设局备案。使用单位应当负责对公配物业的使用和管理进行监督、指导。

第十九条 公配物业移交后，公配物业的二次装修、日常维护保养、物业管理费等费用由使用单位承担。

使用单位不需要继续使用的公配物业的，须向区住房和建设局提出申请并经相关部门确认、公示后，由区住房和建设局收回该公配物业重新调配使用。

公配物业在保修期限内发生质量问题，在保修期限内的，由使用单位负责监督建设单位按照相关规定履行保修义务;保修期满的，按照相关法律规定处理。

第二十条 享受住宅小区物业管理的社区公配物业，应当缴纳物业服务费。物业服务费用以社区公配物业所在项目物业服务费单价对应的深圳市高层住宅物业服务收费指导标准为参考，按照“就高不就低”的原则确定服务级别，相应服务级别的多层住宅物业管理指导标准为项目社区公配物业的物业服务费收费标准。

日常维修金按照深圳市物业专项维修资金有关规定执行。

第二十一条 当使用单位发生分立、合并、撤销、改制等改变时，应及时到区住房和建设局办理公配物业变更使用手续，并由其职能承继单位履行本办法规定的相关职责。

第二十二条 光明区区属国有企业受委托经营管理公配物业的，应当按照招投标管理有关规定，通过区公共资源交易平台进行公开交易，并与承租方签订租赁合同，明确安全使用、合法经营和管理维护责任，并报区住房和建设局备案。

委托经营管理期间，区住房和建设局根据相关政策调整需收回经营管理权时，受委托的光明区区属国有企业应交回经营管理权，并处理好相关租赁关系。

第二十三条 公配物业的经营收益属于政府非税收入，应全额上缴国库实行“收支两条线”管理;公配物业的维修、改造和管理等费用纳入部门预算予以保障。

第二十四条 行政事业单位及各街道办事处按职能要求使用公配物业的，免缴租金。

第五章 日常管理

第二十五条 公配物业的日常管理纳入“住建一张图”系统。

使用单位负责公配物业的日常管理工作，应当建立健全管理制度，确保公配物业安全、完整。使用单位不得擅自改变公配物业使用功能，不得用于其他与规定用途无关的经营活动，不得私自转借转租，不得抵押。

区住房和建设局负责对使用单位的公配物业日常管理工作实施情况每年不定期组织专项检查，专项检查的范围包括：公配物业是否闲置、转租、改变功能等。

第二十六条 公配物业资产的改造、报损、报废等，参照《深圳市光明新区管理委员会关于印发<光明新区本级行政事业单位国有资产管理暂行办法>的通知》(深光管〔2017〕17号)、《深圳市光明区人民政府关于印发<光明区政府投资项目管理办法>的通知》(深光府规〔2019〕2号)的有关规定执行。

第六章 监督检查

第二十七条 【监督检查】区住房和建设局负责指导、监督光明区公配物业的管理、使用活动，每年不定期组织专项检查。区纪委监委机关、区财政局、区审计局等部门按照职能分工对公配物业的使用和经营活动进行监督。

第二十八条 公配物业的建设单位、使用单位及经营管理单位有下列行为之一的，由区住房和建设局责令整改，拒不整改的由区住房和建设局收回使用权，有违法违纪行为的，依法追究行政责任;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：

(一)弄虚作假、隐瞒不报公配物业使用情况，阻挠或不配合资产管理部门核查的。

(二)擅自将公配物业转借其他单位或个人使用的。

(三)擅自改变公配物业使用功能，从事与规定用途无关活动的。

(四)擅自利用公配物业进行经营活动的。

(五)未按规定履行职责，对公配物业管理不善，造成重大损失的。

(六)未按照《光明区社区配套及公共服务用房装修标准》进行装修的。

第二十九条 公配物业的使用单位、经营管理单位及其工作人员违反本办法规定，造成公配物业资产流失的，由区纪委监委机关依法依规查处。

第七章 附则

第三十条 本办法由区住房和建设局负责解释。

第三十一条 本办法自 年 月 日起施行，有效期5年。此前有关社区公配物业管理相关规定与本办法不一致的，以本办法为准。

起草说明

深圳光明区社区配套和公共服务用房管理办法起草说明

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