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再见,房地产!深圳二次房改带来大变化!

2018年,深圳这座改革开放的先锋城市正式宣布:住房体制二次巨变!重磅消息一出,众人惊醒。当年深圳正式发布的《深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,意味着向来有“先行先试”之称的深圳房改,终于在深圳落地。

深圳这次房改,不仅仅是简单的一场楼市调控,更意味着楼市制度的一次重大转变!

1.所有人都买得起房?

(图片来源深圳晚报)

那么,接下来,我们还能向谁学习?答案是新加坡。

新加坡国土面积极小,只有626.4平方公里,如此弹丸小国却在世界上第一次兑现“居者有其屋”的承诺,以政府的力量实现了绝大多数国民的安居梦。

更值得我们关注的是,新加坡经济的主要来源是外贸和产业,凭此跻身于世界主要产业发展强国之列,房地产对国家经济的影响有限。

我们应当从以下方面借鉴学习新加坡的住房制度:新加坡的住房体系以公共为主,私宅为辅。在立国之初,便将公共住房建设作为优先任务,目前形成以组屋和共管公寓为主的保障房市场和以中高档公寓、别墅为主的私人住宅构成的住房体系。

新加坡的组屋与我们的廉租房略也有相似之处,这些租屋一般是政府出资购买,然后租给穷人,租金只是象征性收取,只占穷人收入很小的一部分。这类房屋在新加坡住房市场占比高达八成。

新加坡组屋的每平米房价被严格限定在城市月均收入的2倍,换句话说一个家庭一个月能买1平米的这种组屋。这种房子面积不大,通常也就是50-60平米,一般的新婚夫妇也能够用5年时间买起这样一套房子。

除此之外,新加坡在核实收入后,可以通过多渠道发放最多80-90%的贷款,那么也就是说新婚夫妇半年到一年就能攒到首付,方便低收入居民早日住到房子。

新加坡还另有一种类型房屋——共管公寓对社会提供,这种房屋质量比租屋更高一层,其价格一般为纯商品房的七成,每平米房价大概是家庭月收入的1.5倍左右,换言之一个家庭努力十年就可以买一套这样的房子,10年后这房子还可以自动私有化。

在如此大的保障房供给之下,新加坡的商品房价格仍然保持平稳,平均价格只是组屋的三倍,也就是说即使是一套纯商品房,新加坡普通家庭奋斗15年,也能买得起了。

而为了保正不被不法之徒薅羊毛,新加坡制定了严刑峻法。新加坡规定申请组屋要提交真实合法的材料,如果有弄虚作假会被罚款甚至6个月监禁,另外这个房子也是5年不许卖,过了5年要卖还得经当地政府部门审核批准,基本上杜绝了炒房的可能。

总而言之,新加坡把国内房屋分成保障房和商品房两类,前者政府主导,面向普通居民;后者归于市场,服务有钱人。这样情况下,商品房市场涨多少,对普通居民影响有限,而且这部分的收入还成为了政府的收入主要来源。在房屋面积方面,新加坡执行区别化对待,福利性质越强的居所,面积越小,反之则越大。以防止这种政策变成生产懒人的温床。

这样一来,低收入群体的“有房可住”与地方政府的“有钱可收”,这两个看似无解的矛盾就能完美解决。

2.“住房公有制”时代来了吗?

(图片来源深圳商报)

了解了新加坡的制度,我们再回头来研读深圳的“房改”政策,便可以看到很多与新加坡的相似之处。

从2018年起,在新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地供应只有40%。

到2035年,新增建设筹集各类住房将达170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。

人才住房:价格为市场价的60%左右,面积小于90平,可租可售。

安居型商品房:价格为市场价的50%左右,面积小于70平,重点面向符合财产收入限额标准的本市户籍居民,可租可售、以售为主。

公租房:租金为市场价的30%左右,特困及低保、低保边缘家庭最低可降至10%。重点面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应,面积30-60平为主。

由此可见,60%的新增住房是政府控制的政策性住房,市场上新增的商品房只占总量的40%。保证一定小规模数量的商品房供应,既为高端需求提供了出口,而商品房的稀缺性也保证了房价不跌,为地方收入提供条件。

可以见得,中国住房供应的结构正悄然发生变化——1998年“房改”之后历经二十年,我们正在迎来新的“住房公有制”时代!

3.楼市未来在哪里?

(图片来源深圳特区报)

我们试想一下,“深圳”的房改模式如果在全国推行,那么接下来国内会出现两种情况,一部分是开发商建设的真正的商品房,这部分地价高、房价高。

另一部分是政府建设或者政府控股的国有企业建设的大量租赁房,这部分土地出让价低,租金低。

未来,中国将会形成一套以新加坡为师而兼具“中国特色”的住房模式——商品房(市场化,价高者得)+平价住宅(共有产权房,封闭运行,去投资属性)+租赁住房(中低端市场,租购同权)+保障房(穷人)。

在这个体系中,政府会维持强有力的存在,也会握有越来越多的可调配资源,不会将住房问题全托于市场自有调剂。

可见,未来商品房将越来越少,很可能就会成为有钱人的游戏,而地方也可以从40%的商品房供地中赚取财政收入。

而对于绝大多数买不起房的人,以后可以申请保障性住房,也可以申请公共租赁住房,一样有房可住。

未来城市要划分阶层,买房也要划分阶层。以不同的房屋对应不同的群体,真正实现“居者有其屋”!

不过问题也是显而易见的,毕竟新加坡与我国国情差距极大,新加坡人口不足500万,人均收入和人均教育程度又极高,而我们可是有14亿人!

况且,新加坡是一级财政,因此有充足的财力来搞全民的保障房建设,但在我们国家,像深圳这样,有底气做到不必依赖土地财政就能取得充足经济收入的城市并不是很多。

另外,即使有财力建设了足够的保障房,那么保障房真的能保障吗?毕竟,我们的房子背后还要与众多资源相关联,比如教育、比如医疗!

那么,除了房价、除了房屋质量等硬性条件之外,保障房是否能与商品房享有同等的权利呢?

这就要归结于“租购同权”长效机制的问题了。虽然这个问题提法已久,然而具体政策的落地,却迟迟不见踪影。

其实,对于我们普通人而言,最重要的是能让我们有房可住、有权可享,让大家都能有“获得感”。(财经要参)

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